Action syndicale en réparation des préjudices subis par des copropriétaires

Civ. 3^e, 7 nov. 2024, FS-B, n° 23-14.464

Un syndicat des copropriétaires a engagé une action en justice contre les intervenants et leurs assureurs suite à des malfaçons affectant les parties communes de l’immeuble, en l’occurrence les balcons et terrasses. Ces désordres ont engendré des infiltrations dans les parties privatives de quatre copropriétaires. La cour d’appel a rejeté les demandes d’indemnisation formulées par le syndicat pour les préjudices subis par ces copropriétaires, considérant que la recevabilité de l’action nécessitait que le dommage soit supporté de manière collective par l’ensemble des copropriétaires ou une grande partie d’entre eux.

La Cour de cassation a annulé l’arrêt de la cour d’appel, rappelant que le syndicat des copropriétaires est habilité à agir en justice pour obtenir la réparation des préjudices individuels dès lors que leur origine se situe dans les parties communes. Cette action n’est pas conditionnée par le fait que le dommage touche de manière identique tous les copropriétaires.

Deux régimes d’action doivent être distingués dans ce type de situation.

D’une part, l’action syndicale prévue par l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 permet au syndicat de demander réparation des préjudices affectant les parties privatives dès lors que leur origine se trouve dans les parties communes. Cette action ne requiert pas la démonstration d’un caractère collectif du dommage.

D’autre part, l’action collective vise à indemniser un préjudice identique subi par l’ensemble des copropriétaires ou des lots. Ce régime nécessite que les juges caractérisent le caractère collectif du dommage, c’est-à-dire qu’il affecte tous les copropriétaires de manière similaire.

Dans l’affaire en question, la cour d’appel a confondu ces deux régimes. Les infiltrations affectaient uniquement quatre copropriétaires et découlaient de désordres sur des parties communes, ce qui relevait exclusivement du régime de l’action syndicale.

La Cour de cassation confirme une jurisprudence bien établie selon laquelle le syndicat des copropriétaires est recevable à agir pour des dommages ayant leur origine dans les parties communes et affectant les parties privatives d’un ou plusieurs lots, sans qu’il soit nécessaire de démontrer un caractère collectif du dommage. Cette position a été réaffirmée à plusieurs reprises, notamment dans des arrêts récents (Civ. 3e, 8 juin 2023, n° 21-22.420 ; Civ. 3e, 31 mai 2000, n° 98-16.079).

Cet arrêt rappelle l’importance de bien distinguer les régimes d’action applicables en matière de copropriété. Il réaffirme le droit du syndicat des copropriétaires d’agir pour des préjudices individuels subis par certains copropriétaires dès lors que ces dommages trouvent leur origine dans les parties communes. Cette clarification constitue une garantie importante pour les copropriétaires en leur permettant de bénéficier d’une représentation efficace par le syndicat devant les juridictions compétentes.